不動産コンサルによる古民家カフェ開業サポート

不動産コンサルタントの資格と喫茶店マスターの経験を活かして、初心者でも成功する空家を活用した古民家カフェ開業方法を教えます

思い出の喫茶店を訪ねてみたら・・⁉️

あの喫茶店はいまでも存在してるのか?

数年前の話ですが・・コロナが始まるちょっと前の話です。

 

あるとき妻と2人で、思い出の喫茶店に行きました。

 

こんにちは😃

(株)カプリース代表の大谷です。

ken-caprice.com

 

今から46年前、僕が店長で妻がお客さんという関係で、二人が出会ったお店です。

 

そのお店は大阪市北区のビジネス街の、10階建てのビルの地下一階にありました。

 

たまたま用事で2人で近所に行く機会があり、久しぶりに行ってみようかということになりました。

 

ただ40年以上も前なので、「もうそのお店は無いかも知れんな〜」とか話しながら訪ねたんですが・・

 

その喫茶店はありました!

 

でも・・その喫茶店のある地下一階に下りたら、何か雰囲気が違いました。

 

確かお昼過ぎだったと思いますが、人っ気が全くありません。

 

地下一階には僕の働いてた喫茶店の他に大衆食堂と手打ちうどんのお店があったんですが、2件とも撤退して空きテナントの看板が出てました。

 

幸いにも2人の思い出の喫茶店は残ってましたが、中に入ってみるとお客さんは誰も居ません。

 

中年の女性の方が従業員として迎えてくれましたが、僕がやってた頃の活気など微塵もありません。

 

当時はカウンター内にバーテン2人、ホールにウェイトレス1人という、3人体制でやってましたが、今は1人だけでやってました。この感じだと1人で充分なのでしょうね。

(写真はイメージです)

 

そのうち、その女性が電気釜からご飯を茶碗によそい、カウンター席で1人で遅めの食事を始めたんです。

ランチタイムに定食でも出してるんでしょうか?

これからの喫茶店カフェのあり方

僕がやってた頃は、コーヒー専門店で大半のお客さんはコーヒーだけを飲みに来てました。

 

ご飯類は一切やってませんでした。

 

なのに今はそうでもしないと、売り上げが上がらないのでしょうね・・・

 

なんか寂しかったです。

 

2人の若かりし頃の良き思い出が消えゆくようで・・

 

今のこんな惨状を見るとやるせなくなりました。

 

昔は人で溢れ、ひっきりなしにお客さんが来店してたのに、一体どうなってるのか?

 

出前も頻繁にあり、カップの回収も忙しかったのに・・

40年以上も時を経ると、時代の変遷を感じます。

 

ビジネス街で周りにもビルが立ち並び、オフィス人口も結構いるはずなのに、皆んな何処へ行ってしまったのか・・

 

コンセプトをしっかりと決め、差別化を図らないと、今の時代はやっていけません。

 

ken-caprice.hatenablog.com

 

今回はこの辺で・・ではまた!

 

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不動産は立地が一番と言うけれど⁉️

不動産は「1に立地、2に立地、3・4が無くて、5に立地」

 

これは、不動産の値打ちは立地が最重要だと言う先人の言い伝えです。

 

今回はこの言葉について考察したいと思います。

 

こんにちは😃

(株)カプリース代表の大谷です。

ken-caprice.com

 

確かにこの言葉は一理あります。

場所が良ければ住みやすい、賃貸でも貸しやすい、売却するにも売りやすい。

 

この言葉は住居には当てはまりますが、はたして店舗の場合はどうでしょうか?

 

店舗の場合、場所が良ければ必ず繁盛するとは限りません。

 

確かに住居の場合でも、場所が良ければ家賃も高くなりますが、入居者は住むだけで、そこで利益を上げる必要はありません。

 

でも店舗の場合には、そこで利益を上げないと食べていけません。

 

いくら良い場所であっても、採算が取れないような高額家賃では直ぐに経営が行き詰まってしまいます。

 

駅前の好立地で高額の家賃を払ってやっていけるのは、大手のチェーン店か高級商品を扱うお店だけです。

 

 

僕がコンサルする喫茶店やカフェは、客単価が低い業種です。

 

そのような業種がいくら場所が良いと言っても、家賃に何十万もかけれません。

店舗の場合、立地だけが全てではない

大阪の中崎町界隈は、今若い人がこぞって飲食店や雑貨屋をオープンしてます。

 

軒並みお洒落なお店や珍しいお店が並んでいます。

 

土日などはマップを片手に大勢の人が行き来して、活気が溢れています。

 

ただ、その辺りのお店が全て流行っているかと言うと、実はそうでもないんです。

 

観光地のようにお店の前をたくさんの人が往来しますが、素通りする人も結構います。

 

店の入れ替わりも激しいです。

 

今流行りの古民家を利用して素敵な街にはなってますが、建物に興味があってカメラを片手に撮影して回ってる若い子も良く見かけます。

中崎町は大阪の中心地の梅田から一駅ですし、そう言うお店がある場所も駅から直ぐのエリアです。

 

でも実際は苦戦してる店が多いですね。

 

古民家ですから何十万とは言いませんが、人気と共に家賃相場も上がってきてます。

 

空き情報が出て内覧申し込みをすると、すでに申し込みが4〜5件入ってる状態です。それほど人気の地域です。

でも僕の考えは・・

2等立地で良いんです!

 

コンセプトを確立して差別化し、なるべく経費を抑えて小さく儲ける・・

これで良いんじゃないでしょうか?

 

ken-caprice.hatenablog.com

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地名で判る土地の履歴❗️

日本の地名の由来

土地の地名で、昔この辺りがどういった地域だったか、大体想像がつきます。

 

こんにちは😃

(株)カプリース代表の大谷です。

古民家カフェ開業の仕方・古民家再生・純喫茶・戸建て投資全て教えます - カプリースの古民家カフェ開業サポート

 

以前当社が事務所を構えていたのは,大阪市北区の「豊崎」と言う地名の所です。

 

最寄駅は「中津駅」・・

「中津」と言う地名も1丁目から7丁目まであります。

 

地名の中に・・崎、津、江、浜など海に関する字が入ってると、その辺りは昔は海だったと言われています。

 

地名の中に・・田、沼、池が入ってると昔田んぼや沼地を埋め立てたと考えられます。

 

また・・などは昔渓谷で水が集まる軟弱地盤と言われています。

 

⬇️参考記事(一部抜粋)

地名でわかる土地歴史 

「土地の履歴書」ともいえる「地名」には、しばしば地域の歴史が刻まれています。例えば 「池」や「川」「河」「滝」「堤」「谷」「沼」「深」「沢」「江」「浦」「津」「浮」「湊」「沖」「潮」 「洗」「渋」「清」「渡」など、漢字に「サンズイ」が入っており、水をイメージさせるものは低地で、かつては文字どおり川や沼・池・湿地帯だった可能性があります。例えば渋谷駅周辺は、舗装された道路の下に川が流れており、低地で地盤も弱いのです。 

内陸部でも「崎」の地名がつくところには、縄文時代など海面が高かった時代に、海と陸地の境目だった地域で、地盤が強いところと弱いところが入り組んでいる可能性があります。東日本大震災津波被害で一躍注目を浴びた宮城県仙台市の「浪分神社」は、1611 年の三陸地震による大津波が引いた場所という言い伝えが残っています。 

⬆️ <サライ編集部より>

 

危険な地名を知ることで災害を回避できる

昔、僕が仲介した一棟収益マンションですが、売買してから、以前売主が自社の作業場として使ってた、地下一階部分をテナント募集しました。

 

直ぐに中国の方が借りて、中国の踊りを披露してヤムチャを食べてもらうお店をオープンしました。

40〜50坪の広いお店です。

 

ところが・・!

開店して一月程経った頃、借主の中国人から、壁から水が出てきたと連絡が入りました。

 

早速現地に向かうと地下の壁から結構な量の水が流れ出てました。

 

直ぐに専門家に診て貰ったんですが、この辺りは地下部分の周りは「海」ですと言われました。

 

壁一枚の向こう側は「海」と思ってくださいと言われてビックリこきました。

地面の下は海なので全て繋がってるそうです。

 

まさにそのマンションの建ってる場所の地名は「豊」でした。

 

挙げ句の果てには裁判にまで発展してえらい目に遭いました。

 

大阪の梅田も元々は「埋らしいです。田んぼを埋めた場所とのことで、昔を知ってる年配の方に話を聞いたことがありますが、今のような高層ビルも無く、ずっと向こうまで見渡せたそうです。

 

そこから中津方面にかけて、海や川が入り込んでたとのことでした。

 

中津界隈でマンションを建てるときに、地下の支持層を調査したら25mくらいありました。

そこまで杭を打たないと硬い地盤に届かないのです。

それだけ建築費が嵩みます。

 

絶対とは言わないけど、皆さんも家を借りたり買ったりするときには、少し参考にしてみては如何でしょうか?

 

ちなみに当社の所在地は「島町」です(怖)!

 

今回はこの辺で・・ではまた!

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僕に出来るのは喫茶関係と不動産の仕事しかありません❗️

<転職を繰り返した若かりし頃>

僕は今まで色んな仕事に就いてきました。

元来、飽き性で根気のない人間なので、中々仕事が続きませんでした。

 

こんにちは😃

(株)カプリース代表の大谷です。

古民家カフェ開業の仕方・古民家再生・純喫茶・戸建て投資全て教えます - カプリースの不動産と喫茶のなんでも相談室

 

僕が大学在学中に先輩の実家で喫茶店のアルバイトをしたことがキッカケで喫茶業界に入りました。

 

その後は喫茶店で働いたりしてましたが、結婚を機にもう少し福利厚生のしっかりした堅い仕事に就こうと考えました。

 

将来は自分の店を持ちたいという淡い希望はありましたが、子供も出来て、先ずは生活の安定を優先しようと考えたのです。

 

その当時は今と違って就職も簡単でした。

別に一流企業に勤める気もないので、一般の企業に就職しました。

 

でも何かが違う・・

僕のやりたいことはこんな事じゃない!

こんな仕事を一生したくない!

 

・・なんて考えで何処に行っても長続きしませんでした。

転職回数も40社位になるでしょうか

 

不思議なことに面接に行くとすぐに採用されました。

 

また筆記試験がある会社でも、トップの成績で1人だけ採用されたりしてました。

コンピュータ関係や塾の講師などもトップ合格です。

 

堅くて安定した仕事と思い、大○ガスの採用試験を受けたこともありました。

 

その時の僕の格好はアフロヘアーに口髭、ちょうど今の具志堅用高みたいな感じです。(笑)

 

でも筆記試験の成績がトップだったので採用されました。

その後、面接官に「人は見かけによりませんな」と言われました。

 

でも結局やりたくもない仕事だったのですぐに辞めてしまいました。

 

朝に出勤して昼から辞めて帰ってきたこともあります。

もう無茶苦茶でしたね〜

 

よく嫁さんに愛想尽かされなかったと思います。

 

生活の安定どころかその日暮らしです。月曜日はレトルトカレー、火曜日はインスタントラーメンみたいな生活でした。

<転職をくりかえして天職を見つける>

そしてあれこれ瞑想しながら、28才の時に不動産会社に就職したんです。

 

すると、その仕事が僕にはハマりこの業界で長く勤めることになったのです。

 

その後喫茶業界に戻ったり、不動産業界に戻ったりしましたが、結局長続きしたのは喫茶の仕事と不動産の仕事だけでした。

 

今はその経験を活かしてコンサルタントの仕事をしてますが、人生色々です。

 

若いときは色んなことにチャレンジして自分の可能性を探すのも良いかもしれませんね。

 

 

今回はこの辺で・・ではまた!

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バターよりマーガリンの方が体にいい⁉️

今と昔の喫茶材料の違い

先日、気になるネット記事を見たので紹介したいと思います。

 

こんにちは🌞

(株)カプリース代表の大谷です。

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通常、喫茶店やカフェでトーストに塗るのはマーガリンが多いです。

 

バタートーストと言ってますが、本当はマーガリントーストです。

 

それはマーガリンの方がバターに比べ安価だからです。

 

僕らは子供の頃からマーガリンで育ってますので、それが当たり前です。

 

正直、バターとマーガリンの味の区別もつきません。

 

バターの方が上等で体にも良いイメージですが、このネット記事を見ると、その考えが変わります。

⬇️

3-1. バターとマーガリンに含まれる飽和脂肪酸について

飽和脂肪酸は適量あれば、体を動かすためのエネルギーとして有効に利用されますが、とり過ぎると動脈硬化などのリスクが高くなる物質です。

実際、マーガリンとバター大さじ1杯(12g)に含まれる飽和脂肪酸が、1日の摂取量として推奨されている上限に対してどれだけあるのかを調べました。

飽和脂肪酸

上記の表を見る限りでも、マーガリンはバターよりも飽和脂肪酸を含んでいないことがわかります。また、コレステロール含有量もマーガリンのほうがバターより大幅に少ないです。

マーガリンを購入するのであれば固形ではなく、チューブタイプでやわらかいものがおすすめです。

現段階では、バターよりも(水素添加物を使用していない)マーガリンのほうが体によいかもしれないといえます。この事実から推測できるのは、アメリカの食品基準が日本でも浸透してきており、水素添加物油脂の使用禁止は一般化されているかもしれません。

実際に農林水産省の報告では、日本でも食品事業者による自主的な努力によって、トランス脂肪酸の濃度が低い食品が販売されており、これまでよりも油脂の加工工程で生成されるトランス脂肪酸を、低減する対策が取られているようです。

アメリカも日本もよしとしたものをお互いが取り入れ、より健康で安心な食品が作られていると思われます。私たち消費者も、食品を購入する際にはどんなものが含まれているのか、原料名が書かれた表を見るなど意識することも大切です。

 

⬆️

今回はこの辺で・・ではまた!

参考記事 ↓

ken-caprice.hatenablog.com

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不動産売買の仲介手数料について❗️

不動産売買の仲介手数料の計算方法

不動産売買の仲介手数料って、知ってる人は知ってるとは思いますが、意外と知らない人がいます。

なので、今回はそのことについて詳しく説明したいと思います。

 

こんにちは😃

(株)カプリース代表の大谷です。

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不動産売買の仲介手数料の上限は・・

取引価格×3%+6万円となります。

(※取引価格に建物の消費税が含まれてる場合はその額を除きます)

取引価格というのは最初に売主が提示した額ではなく、交渉して双方が合意した成約価格です。

 

また、仲介業者が消費税の課税業者であれば、その手数料に10%の消費税が加算されます。

 

たまにお客さんから、この6万円は何ですか?と聞かれることがあります。

 

仲介手数料の計算の仕組みを知らない人にとっては、この6万円が不思議なんでしょうね〜

売買専門の不動産業者でも、きちんと説明出来ない人もいます。

 

宅建業法で業者の仲介手数料は次の様に定められています。

 

  1. 取引価格が200万円までの部分は5%
  2. 200万円を超えて400万円までの部分は4%
  3. 400万円を超えた部分は3%

 

例えば取引価格が1,000万円とした場合は・・

①1,000万円の内、まず200万円までの部分を計算します。

 200万円までは5%ですので

 200万円×5%=10万円

②次に残りの800万円の内、200万円〜400万円までの部分を計算します。

 200万円×4%=8万円

③最後に1,000万円から400万円を除いた600万円の部分を計算します。

 600万円×3%=18万円

その3つの合計額が

10万円+8万円+18万円=36万円

これが仲介手数料です。(課税業者であれば別途消費税)

結構面倒な計算をしなければなりません。

不動産取引は高額になることが多いので、ちょっとした物件でも400万円は超えるケースが多いです。

 

なので400万円を超えたら

3%+6万円という公式が成り立ちます。

いわゆる簡便法です。

 

 

先程の例ですと

1,000万円×3%+6万円=36万円と直ぐに計算出来ます。

 

①これは一旦1,000万円を3%で区切って計算して、

 1,000万円×3%=30万円

②200万円までの5%から差額の2%を計算すると

 200万円×2%=4万円

③次に200万円〜400万円までの4%から差額の1%を計算すると

 200万円×1%=2万円

 

要するに一旦全て3%で計算してから、後ではみ出た4万円と2万円の合計6万円を足してる訳です。

 

但し、平成18年1月1日から改正があり、400万円以下の物件を仲介した場合の手数料も、取引価格を400万円と看做し

400万円×3%+6万円=18万円を上限として請求することができる様になりました。

但し、これは売主に対してのみなので買主に対しては適用されません。

 

これは日本全国の空き家問題を解消するための政府の施策です。

 

不動産業者の手数料は取引価格で決まります。

そして200万円の物件でも5,000万円の物件でも、業者のやる事は殆ど変わりません。業者が負う責任も一緒です。

 

従来ですと、200万円の物件を扱った場合の手数料は200万円×5%=10万円です。

5,000万円の物件を扱った場合の手数料は5,000×3%+6万円=156万円になります。

 

誰だってやることが殆ど変わらず、責任も負う立場なら高額な物件を扱いますよね。

 

まして安い物件ほど、築古で訳あり物件などもあり、トラブルになることも多いです。

手数料だけでなく敬遠したくなります。

 

特に大手の不動産業者ほど、売上を求められますので、小さな物件は取り扱ってくれません。

 

そこで多少なりとも小さい不動産の手数料を底上げして、空家を流通さすことが狙いです。

 

 

今回はこの辺で・・ではまた!

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どうなる⁉️大阪の不動産市況

ある著名なジャーナリストのセミナーに参加してきました

 

不動産と喫茶店カフェ開業コンサルタント(株)カプリース代表の大谷です。

 
 
その先生曰く、いま日本中で不動産の価格が値上がりしてる様な世間の風潮ですが、
 
実際のところは日本全体でみるとある一部に限られてるとのことでした。
 
実際に値上がりしてるのは、東京都心部京都御所の周り・大阪市北区(特に中津周辺)とのことでした。

 

あまり値上がりすると、ある一部の富裕層しか購入出来なくなり、かえって不動産市況が低迷します。

 
実勢価格と金融機関の評価との乖離が大きく、金融機関の融資に依存する一般購入者にとっては辛い状況ですね・・
 
以前、中津のある土地が売りに出てると不動産業者仲間から情報が入り、50坪で一億円(坪200万円)とのことでしたので、
早速当社の富裕層顧客に買付けを貰い、売主に会いに行ったところ・・
 
「10億円(坪2千万円)なら売る」と言われ
 
思わず「そんなアホなぁ〜」
 
皆んな期待値が上がり過ぎて、適正な判断が出来なくなってるんですね・・

 

今回はこの辺で・・ではまた

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